خصم 25%.. الضرائب العقارية: إعفاء السكن الخاص حتى 8 ملايين جنيه
كشفت مصلحة الضرائب العقارية عن حزمة جديدة من التيسيرات والحوافز الموجهة إلى ملاك العقارات، تتضمن رفع حد إعفاء المسكن الخاص للأسرة إلى ما يعادل 8 ملايين جنيه، إلى جانب منح خصم بنسبة 25% من الضريبة السنوية المستحقة على الأماكن المستخدمة في الأغراض السكنية للمكلفين الملتزمين بتقديم الإقرارات الضريبية وفق الشروط والمواعيد المحددة.
وتستهدف التسهيلات الجديدة تخفيف الأعباء المالية عن المواطنين، وتشجيع أصحاب الوحدات والعقارات غير المسجلة على التقدم طواعية لتوفيق أوضاعهم، بالإضافة إلى تبسيط الإجراءات والتوسع التدريجي في تقديم الإقرارات والسداد بصورة إلكترونية.
ويقدم موقع ميكسات فور يو في السطور التالية تفاصيل إعفاء السكن الخاص من الضريبة العقارية حتى 8 ملايين جنيه، وشروط الحصول على خصم 25%، والفرق بين المسكن الرئيسي والوحدات الإضافية، وطريقة حساب الضريبة على العقارات التي تتجاوز حد الإعفاء.
رفع إعفاء السكن الخاص إلى 8 ملايين جنيه
تضمنت تعديلات منظومة الضرائب العقارية زيادة حد الإعفاء المقرر للوحدة التي يتخذها المكلف مسكنًا خاصًا ورئيسيًا له ولأسرته، ليصل إلى ما يعادل 8 ملايين جنيه من قيمة الوحدة، أو صافي قيمة إيجارية سنوية تصل إلى 100 ألف جنيه وفقًا للتقدير الضريبي والضوابط المنظمة.
ويشمل مفهوم الأسرة في تطبيق إعفاء المسكن الخاص الزوج والزوجة والأولاد القصر، بشرط أن تكون الوحدة المطلوب إعفاؤها هي المسكن الرئيسي الذي تقيم فيه الأسرة بالفعل، وليست وحدة إضافية أو وحدة مخصصة للإيجار أو الاستثمار.
ولا يعني ذلك أن جميع الوحدات التي يمتلكها المواطن وتحمل قيمة تقل عن 8 ملايين جنيه تحصل تلقائيًا على الإعفاء، وإنما يستفيد منه المسكن الخاص الرئيسي فقط بعد تقديم الطلب والإقرار واستيفاء الإجراءات التي تحددها مصلحة الضرائب العقارية.
وجاء رفع حد الإعفاء لمراعاة ارتفاع أسعار العقارات وتغير مستويات الأسعار والقوة الشرائية، بعدما أصبح الحد السابق لا يتناسب مع القيم الحالية للوحدات السكنية في عدد كبير من المحافظات والمدن الجديدة.
ما المقصود بإعفاء السكن حتى 8 ملايين جنيه؟
يقصد بالإعفاء عدم استحقاق ضريبة عقارية على المسكن الرئيسي للأسرة طالما كانت قيمته المقدرة في حدود الإعفاء، مع توافر باقي الشروط القانونية.
والقيمة التي يُبنى عليها الموقف الضريبي ليست بالضرورة السعر المكتوب في عقد الشراء، ولا السعر الذي يحدده المالك إذا قرر بيع الوحدة، وإنما تعتمد مصلحة الضرائب العقارية على القيمة الإيجارية التي تحددها لجان الحصر والتقدير.
وتراعي لجان التقدير مجموعة من العناصر، أبرزها:
الموقع الجغرافي للعقار.
طبيعة المنطقة والشارع الموجود به العقار.
مستوى البناء ونوعية مواد الإنشاء.
مساحة الوحدة وحالتها.
المرافق والخدمات المتاحة.
القرب من وسائل المواصلات والطرق الرئيسية.
القرب من الحدائق أو الشواطئ أو المناطق الخدمية.
وبناءً على هذه العناصر، يتم تحديد القيمة الإيجارية السنوية التي تُستخدم في حساب الضريبة، ولذلك قد تختلف القيمة المعتمدة ضريبيًا عن القيمة السوقية المتداولة بين البائعين والمشترين.
هل الإعفاء يشمل كل شقق المواطن؟
لا يشمل إعفاء السكن الخاص جميع الشقق أو الوحدات التي يمتلكها المواطن، وإنما يطبق على وحدة واحدة يتخذها مسكنًا رئيسيًا له ولأسرته.
فإذا كان الشخص يمتلك أكثر من وحدة سكنية، يمكنه تحديد الوحدة التي يقيم فيها مع أسرته باعتبارها المسكن الرئيسي، بينما تخضع الوحدات الأخرى للقواعد العامة للضريبة العقارية، حتى إذا كانت غير مؤجرة أو لا تحقق دخلًا فعليًا.
ووجود شقة مغلقة أو غير مستغلة لا يعني تلقائيًا أنها معفاة، لأن الضريبة العقارية ترتبط بالقيمة الإيجارية المقدرة للوحدة وليس بقيمة الإيجار التي يحصل عليها المالك بالفعل.
أما إذا كان المواطن لا يمتلك سوى وحدة واحدة ويستخدمها للإقامة الدائمة له ولأسرته، وكانت قيمتها في حدود الإعفاء، فيمكنه التقدم للحصول على إعفاء المسكن الخاص وفق الإجراءات المقررة.
شروط إعفاء المسكن الخاص من الضريبة العقارية
حتى يستفيد المواطن من الإعفاء المقرر للسكن الخاص، يجب توافر مجموعة من الشروط الأساسية، من بينها:
أن تكون الوحدة مملوكة للمكلف أو يكون صاحب حق الانتفاع بها.
أن يتخذها المكلف مسكنًا خاصًا ورئيسيًا له ولأسرته.
ألا تكون الوحدة مخصصة لنشاط تجاري أو إداري أو مهني.
ألا تكون الوحدة المطلوب إعفاؤها مسكنًا إضافيًا أو وحدة استثمارية.
أن تكون قيمة الوحدة أو صافي قيمتها الإيجارية السنوية في حدود الإعفاء المقرر.
تقديم طلب الإعفاء والإقرار بالبيانات الصحيحة.
الإفصاح عن الوحدات الأخرى التي يمتلكها المكلف أو ينتفع بها.
تقديم المستندات التي تثبت الإقامة واستخدام الوحدة بوصفها مسكنًا رئيسيًا.
إخطار المصلحة عند حدوث أي تغيير يؤدي إلى زوال سبب الإعفاء.
ولا يتم التعامل مع الإعفاء باعتباره إجراءً نهائيًا غير قابل للمراجعة، فإذا تغير استخدام الوحدة وأصبحت مؤجرة أو مخصصة لنشاط آخر، يجب إبلاغ المأمورية المختصة خلال المدة القانونية.
خصم 25% على الضريبة العقارية
إلى جانب رفع حد إعفاء المسكن الخاص، تتضمن التسهيلات منح حافز ضريبي للمكلف الملتزم بتقديم الإقرار، يتمثل في خصم 25% من قيمة الضريبة السنوية المستحقة على الأماكن المستخدمة في الأغراض السكنية.
ويطبق الخصم على الضريبة المستحقة وفق الشروط والضوابط المقررة، ولا يعني خصم 25% من القيمة الإجمالية للعقار.
فإذا بلغت الضريبة السنوية المستحقة على إحدى الوحدات السكنية، على سبيل المثال، 1000 جنيه، فإن تطبيق حافز الـ25% يخفض المبلغ المطلوب سداده إلى 750 جنيهًا، بشرط توافر شروط الاستفادة من الحافز.
أما الأماكن المستخدمة في الأغراض غير السكنية، مثل المحال والمكاتب الإدارية والعيادات والوحدات المهنية، فتصل نسبة الحافز المعلن لها إلى 10% من الضريبة السنوية المستحقة.
ويستهدف هذا الحافز تشجيع المواطنين على تقديم إقراراتهم وتسجيل وحداتهم بصورة طوعية، بدلًا من الانتظار حتى اكتشافها من خلال أعمال الحصر التي تنفذها المصلحة.
من يستفيد من خصم الـ25%؟
يستفيد من خصم 25% المكلف الملتزم بتقديم الإقرار الضريبي عن الأماكن المستغلة في الأغراض السكنية، وفقًا للمواعيد والضوابط التي تحددها مصلحة الضرائب العقارية.
والمكلف بأداء الضريبة هو مالك العقار أو صاحب حق الانتفاع به، وليس المستأجر في الأصل، حتى إذا كانت الوحدة مؤجرة ويتولى المستأجر سداد قيمة الإيجار بصورة شهرية.
ويجب التفرقة بين حالتين:
الوحدة المعفاة بالكامل
إذا كانت الوحدة هي المسكن الرئيسي للأسرة وتقع قيمتها داخل حد الإعفاء، فلن تكون هناك ضريبة مستحقة عليها بعد قبول طلب الإعفاء، وبالتالي لا توجد ضريبة حتى يطبق عليها خصم 25%.
الوحدة الخاضعة للضريبة
إذا كانت الوحدة إضافية، أو كانت مخصصة للإيجار، أو تجاوز المسكن الرئيسي حد الإعفاء، فقد تستحق عنها ضريبة. وفي هذه الحالة يمكن للمكلف الاستفادة من خصم 25% من قيمة الضريبة السكنية المستحقة عند استيفاء شروط الحافز.
ماذا يحدث إذا تجاوزت قيمة الشقة 8 ملايين جنيه؟
تجاوز قيمة المسكن الرئيسي حد الإعفاء لا يعني احتساب الضريبة على قيمة الوحدة بالكامل دون مراعاة الإعفاء.
وتحدد المصلحة الجزء الخاضع للضريبة وفقًا لصافي القيمة الإيجارية السنوية التي تتجاوز حد الإعفاء المقرر، ثم تطبق طريقة الحساب المنصوص عليها قانونًا.
وبصورة عامة، يتم حساب ضريبة العقارات المبنية المستخدمة في السكن بنسبة 10% من وعاء الضريبة، بعد خصم النسبة المقررة مقابل تكاليف الصيانة والمصروفات، ثم استبعاد حد الإعفاء الخاص بالمسكن الرئيسي.
لكن الحساب النهائي لا ينبغي أن يعتمد على تقدير المالك للسعر السوقي، وإنما على التقييم الرسمي الذي تجريه لجان الحصر والتقدير، لأن سعر البيع المتداول ليس هو نفسه القيمة الإيجارية المتخذة أساسًا للضريبة.
كيف تُحسب الضريبة العقارية على الوحدات السكنية؟
يبلغ سعر الضريبة العقارية 10% من وعاء الضريبة، وتُخصم نسبة 30% من القيمة الإيجارية السنوية للوحدة السكنية مقابل المصروفات التي يتحملها المالك، ومنها تكاليف الصيانة.
وتمر عملية الحساب بالمراحل التالية:
تحديد القيمة الإيجارية السنوية للوحدة من خلال لجان الحصر والتقدير.
خصم 30% مقابل مصروفات الصيانة للوحدات السكنية.
تحديد صافي القيمة الإيجارية السنوية.
خصم حد الإعفاء إذا كانت الوحدة هي المسكن الرئيسي للأسرة.
تطبيق نسبة الضريبة البالغة 10% على الوعاء المتبقي.
تطبيق الحافز أو الخصم المستحق إذا توافرت شروطه.
ولا يُطبق إعفاء المسكن الرئيسي على الشقة الثانية أو الثالثة التي يمتلكها الشخص، بل تُحسب الضريبة عليها وفق صافي القيمة الإيجارية السنوية دون الاستفادة من حد إعفاء المسكن الرئيسي.
هل العقار غير المسجل في الشهر العقاري يخضع للضريبة؟
عدم تسجيل الوحدة في الشهر العقاري لا يعني إعفاءها من الضريبة العقارية.
فالضريبة على العقارات المبنية ترتبط بملكية العقار أو الانتفاع به ووجوده الفعلي، وليس فقط بتسجيل عقد الملكية رسميًا.
وقد تعتمد المصلحة في إثبات الملكية أو الانتفاع على عدة مستندات وقرائن، مثل عقد البيع، وإيصالات المرافق، وبيانات الحصر، وتراخيص البناء، والكشوف الرسمية وغيرها من المستندات.
ولهذا يجب على مالك الوحدة تقديم الإقرار وعدم افتراض أن عدم تسجيل العقد يعفيه من الالتزامات الضريبية.
تسهيلات لأصحاب الوحدات التي لم يسبق تسجيلها
من أبرز التسهيلات الجديدة تشجيع أصحاب الوحدات والعقارات التي لم يسبق حصرها أو إدراجها في سجلات الضرائب العقارية على تقديم الإقرارات بصورة طوعية.
وتتمثل الفكرة في ربط الضريبة على هذه العقارات اعتبارًا من تاريخ تقديم الإقرار، بدلًا من تخوف المواطن من المحاسبة بأثر رجعي عن فترات طويلة، وذلك وفق القواعد والفترات التي تنظمها التعديلات.
وتستهدف هذه الخطوة توسيع قاعدة التسجيل، وبناء الثقة بين المواطن ومصلحة الضرائب العقارية، مع منح فرصة لأصحاب العقارات لتصحيح موقفهم دون تعقيدات كبيرة.
إقرار واحد عند امتلاك أكثر من عقار
تشمل التيسيرات السماح للمالك الذي يمتلك أكثر من عقار يقع في نطاق أكثر من مأمورية بتقديم إقرار واحد إلى إحدى المأموريات المختصة، بدلًا من تقديم إقرار منفصل في كل مأمورية.
ويساعد هذا التعديل على تقليل الوقت والجهد، خصوصًا للمواطن الذي يمتلك وحدات في أكثر من محافظة أو مدينة.
كما يجري التوسع تدريجيًا في تقديم الإقرارات بصورة إلكترونية، وإتاحة عدد من الخدمات الرقمية التي تقلل الحاجة إلى التوجه المتكرر لمقار المأموريات.
السداد الإلكتروني للضريبة العقارية
تتجه مصلحة الضرائب العقارية إلى توسيع نطاق الخدمات الإلكترونية، بما يشمل تقديم الإقرارات وطلبات الإعفاء والسداد والاستعلام عن الموقف الضريبي.
وتساعد المنظومة الإلكترونية على تقليل الإجراءات الورقية، وتمكين المواطن من متابعة موقف وحداته العقارية، والاطلاع على الضريبة المستحقة، والحصول على ما يثبت تقديم الإقرار أو تنفيذ عملية السداد.
ومع ذلك، يجب إدخال بيانات الوحدة والمالك بدقة والاحتفاظ بالمستندات والإيصالات، سواء تم تقديم الطلب إلكترونيًا أو من خلال المأمورية.
موعد سداد الضريبة العقارية
تستحق الضريبة العقارية في الأول من يناير من كل عام، ويتم تحصيلها على قسطين متساويين.
ويكون موعد القسط الأول حتى نهاية يونيو، بينما يمتد موعد سداد القسط الثاني حتى نهاية ديسمبر من العام نفسه.
كما يجوز للمكلف سداد قيمة الضريبة السنوية بالكامل في موعد القسط الأول، بدلًا من تقسيمها على قسطين.
ويُنصح الملاك بالاستعلام عن موقف وحداتهم وعدم الانتظار حتى انتهاء مواعيد السداد، تجنبًا لاحتساب مقابل تأخير أو تراكم المبالغ المستحقة.
سقف جديد لمقابل التأخير
تضمنت التعديلات وضع حد أقصى لمقابل التأخير، بحيث لا يتجاوز في جميع الأحوال قيمة أصل دين الضريبة.
وتهدف هذه الخطوة إلى منع تضخم المديونيات الناتجة عن التأخر في السداد، خاصة عندما تستمر المنازعات أو إجراءات التقدير لسنوات.
كما تشمل التسهيلات إمكانية التجاوز عن مقابل التأخير في حالات وفترات محددة عند سداد أصل الضريبة، وفقًا للشروط والمدد التي تقررها القواعد التنفيذية.
التصالح في المنازعات الضريبية
تتيح التسهيلات إمكانية التصالح في بعض المنازعات المتداولة أمام لجان الطعن أو المحاكم، مقابل أداء نسبة من الضريبة محل النزاع، بشرط تقديم طلب التصالح خلال المدة المحددة.
وتهدف هذه الآلية إلى إنهاء المنازعات القديمة بصورة أسرع، وتقليل تكلفة وإجراءات التقاضي على المواطن والمصلحة في الوقت نفسه.
وعلى المكلف الذي لديه نزاع قائم مراجعة المأمورية المختصة لمعرفة مدى انطباق شروط التصالح على حالته، والمبلغ المطلوب سداده والمستندات اللازمة.
حالات رفع الضريبة عن العقار
يمكن رفع الضريبة كليًا أو جزئيًا في بعض الحالات التي يتعذر فيها الانتفاع بالعقار، ومن بينها:
تهدم العقار كليًا أو جزئيًا بصورة تحول دون الانتفاع به.
تعرض العقار للتخريب بما يمنع استخدامه.
وجود ظروف طارئة تحول دون الاستغلال أو الانتفاع.
تحول الأرض الفضاء المستغلة إلى أرض غير مستغلة.
ولا يتم رفع الضريبة تلقائيًا، وإنما يجب على المكلف تقديم طلب إلى جهة ربط وتحصيل الضريبة، وإرفاق المستندات التي تثبت توافر سبب الرفع.
هل يمكن للخزانة العامة تحمل الضريبة؟
توجد حالات اجتماعية قد يطرأ فيها على المكلف أو ورثته ما يمنعهم من الوفاء بالضريبة المستحقة.
وفي هذه الحالة يمكن تقديم طلب إلى مديرية الضرائب العقارية الواقع في دائرتها العقار، مع توضيح التغيرات الاجتماعية وإرفاق المستندات الرسمية المؤيدة.
ويُعرض الطلب على اللجنة المختصة لفحص الحالة وتحديد مدى إمكانية تحمل الخزانة العامة للضريبة المستحقة وفقًا للضوابط.
مستندات طلب إعفاء المسكن الخاص
قد تختلف بعض التفاصيل تبعًا لحالة الوحدة والمأمورية المختصة، إلا أن المستندات الأساسية تشمل عادة:
صورة بطاقة الرقم القومي للمالك أو المكلف.
مستند ملكية الوحدة أو إثبات حق الانتفاع.
إيصال مرافق حديث يوضح عنوان الوحدة.
طلب إعفاء المسكن الخاص.
بيان الثروة العقارية والوحدات التي يمتلكها المكلف أو ينتفع بها.
المستندات التي تثبت أن الوحدة هي محل الإقامة الرئيسي للأسرة.
أي مستندات أخرى تطلبها المأمورية للتحقق من البيانات.
ومن المهم تقديم بيانات صحيحة عن جميع الوحدات، لأن إخفاء إحدى الوحدات أو تقديم معلومات غير دقيقة قد يؤدي إلى إعادة الفحص والمحاسبة واتخاذ الإجراءات القانونية المقررة.
الفرق بين الضريبة العقارية وضريبة التصرفات العقارية
يخلط بعض المواطنين بين الضريبة العقارية السنوية وضريبة التصرفات العقارية، رغم اختلاف كل منهما عن الأخرى.
الضريبة العقارية هي ضريبة دورية تُحسب على العقارات المبنية وفقًا لقيمتها الإيجارية المقدرة، وتخضع للإعفاءات والحوافز المقررة للمسكن الرئيسي.
أما ضريبة التصرفات العقارية فهي مرتبطة بواقعة بيع العقار أو التصرف فيه، ويتم حسابها وفق القواعد الخاصة بها.
وبالتالي فإن إعفاء المسكن الرئيسي حتى 8 ملايين جنيه يتعلق بالضريبة على العقارات المبنية، ولا يعني بالضرورة الإعفاء من الضرائب أو الرسوم الأخرى التي قد ترتبط ببيع الوحدة أو تسجيلها.
أسئلة شائعة عن إعفاء السكن الخاص
هل كل شقة قيمتها أقل من 8 ملايين جنيه معفاة؟
لا، الإعفاء يخص الوحدة التي يتخذها المكلف مسكنًا رئيسيًا له ولأسرته، وليس كل الوحدات المملوكة له.
هل الشقة الثانية معفاة إذا كانت مغلقة؟
لا تحصل الشقة الثانية تلقائيًا على إعفاء المسكن الخاص لمجرد أنها مغلقة أو غير مؤجرة، وإنما تخضع للقواعد العامة للضريبة.
هل خصم 25% يكون من سعر الشقة؟
لا، الخصم يطبق على قيمة الضريبة السنوية المستحقة، وليس على سعر الوحدة العقارية.
هل المستأجر مسؤول عن الضريبة العقارية؟
المسؤول الأصلي عن أداء الضريبة هو المالك أو صاحب حق الانتفاع، وليس المستأجر.
هل الإعفاء يتم بصورة تلقائية؟
يحتاج المالك إلى تقديم طلب الإعفاء والإقرار والمستندات المطلوبة لإثبات أن الوحدة هي مسكنه الخاص الرئيسي.
ماذا يحدث إذا تحولت الشقة إلى مقر إداري؟
يزول سبب الإعفاء المقرر للمسكن الرئيسي، ويجب إخطار المأمورية المختصة بتغيير الاستخدام خلال المدة القانونية.
هل يمكن الطعن على تقييم الوحدة؟
نعم، يحق للمكلف الطعن على تقدير القيمة الإيجارية خلال المدة القانونية التالية لإخطاره بالتقدير.
تمثل التيسيرات الجديدة في الضرائب العقارية خطوة مهمة لتخفيف الأعباء عن ملاك الوحدات السكنية، حيث ارتفع حد إعفاء المسكن الخاص الرئيسي إلى ما يعادل 8 ملايين جنيه، أو صافي قيمة إيجارية سنوية تصل إلى 100 ألف جنيه، وفق التقييم والضوابط المقررة.
كما يحصل المكلف الملتزم بتقديم الإقرار على حافز بخصم 25% من الضريبة السنوية المستحقة على الأماكن المستخدمة في الأغراض السكنية، مقابل خصم 10% للأماكن غير السكنية.
ويؤكد موقع ميكسات فور يو أن الإعفاء لا يشمل جميع الوحدات التي يمتلكها المواطن، وإنما يقتصر على مسكن رئيسي واحد للأسرة بعد تقديم الطلب واستيفاء الشروط، بينما تخضع الوحدات الإضافية أو الاستثمارية للقواعد العامة للضريبة العقارية.