وفاة المالك في الإيجار القديم.. موقف المستأجر بعد قانون 164 لسنة 2025
يتساءل كثير من الورثة والمستأجرين: ماذا يحدث لعقد الإيجار القديم إذا توفي المالك؟ وهل يحق للورثة طرد المستأجر؟ تغيرت الإجابة جزئيًا بعد صدور القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن، الذي صدر في 4 أغسطس 2025 ووضع مددًا لانتهاء عقود الإيجار القديم. نوضح في هذا التقرير الموقف القانوني الحالي.
هل ينتهي عقد الإيجار القديم بوفاة المالك؟
لا. وفاة المؤجر لا تنهي عقد الإيجار وفق القواعد العامة في القانون المدني، وإنما يحل الورثة محل مورثهم في حقوقه والتزاماته الناشئة عن العقد؛ فيستحقون الأجرة، ويلتزمون بما كان يلتزم به المالك تجاه المستأجر. ولا يمنحهم وفاة المالك وحدها حقًا في طرد المستأجر.
ما الذي تغير بعد قانون 164 لسنة 2025؟
- مدة انتهاء العقود (المادة 2): تنتهي عقود الإيجار القديم للأماكن المؤجرة لغرض السكنى بانتهاء سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون، وعقود الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكنى بانتهاء خمس سنوات، ما لم يتفق الطرفان على الإنهاء قبل ذلك.
- زيادة الأجرة (المادتان 4 و5): أصبحت الأجرة السكنية عشرين مثل القيمة السارية في المناطق المتميزة بحد أدنى ألف جنيه، وعشرة أمثالها في المناطق المتوسطة والاقتصادية بحد أدنى 400 و250 جنيهًا على الترتيب، مع سداد 250 جنيهًا شهريًا مؤقتًا لحين انتهاء لجان الحصر من تقسيم المناطق. أما غير السكني فخمسة أمثال القيمة السارية.
- زيادة سنوية (المادة 6): تُزاد القيمة الإيجارية سنويًا بنسبة 15%.
وتسري هذه الأحكام على الورثة بوصفهم خلفًا للمالك، فهم من يستحق الأجرة الجديدة.
متى يجوز إخلاء المستأجر؟
إلى جانب أسباب الإخلاء القائمة في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، مثل عدم سداد الأجرة والتأجير من الباطن دون إذن واستعمال المكان بطريقة ضارة، أضافت المادة 7 من القانون الجديد حالتين:
- إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه العقد المكان مغلقًا لمدة تزيد على سنة دون مبرر.
- إذا ثبت أنه يمتلك وحدة قابلة للاستخدام في الغرض نفسه.
كما يلتزم المستأجر بالإخلاء عند انتهاء المدة المحددة في المادة 2. وإذا امتنع، يحق للمالك أو ورثته طلب أمر بالطرد من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن بدائرتها العقار، مع حق المستأجر في رفع دعوى موضوعية لا توقف تنفيذ الأمر.
حقوق المستأجر في الوحدات البديلة
منحت المادة 8 المستأجر أو من امتد إليه العقد أحقية التقدم لتخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجارًا أو تمليكًا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة قبل انتهاء المدة، مع إقرار بإخلاء العين المؤجرة عند استلام الوحدة البديلة، وفق قواعد يصدرها مجلس الوزراء.
ماذا عن وفاة المستأجر؟
تحكم امتداد العقد بعد وفاة المستأجر أحكام قوانين الإيجار القديم والأحكام الدستورية الصادرة بشأنها، لكن هذا الامتداد أصبح في كل الأحوال محكومًا بالمدد النهائية التي حددها القانون 164 لسنة 2025.
نصائح للورثة والمستأجرين
- على الورثة إثبات صفتهم بإعلام الوراثة وإخطار المستأجر بمن يتسلم الأجرة.
- على المستأجر سداد الأجرة بالقيمة الجديدة للورثة أو إيداعها قانونًا عند الخلاف، والاحتفاظ بالإيصالات.
- لا يجوز لأي طرف اللجوء إلى الطرد أو قطع المرافق بالقوة؛ فالإخلاء يتم بالطرق القانونية فقط.
تنويه: هذا المحتوى للتوعية العامة، ويُرجع في الحالات الفردية إلى محامٍ مختص، وإلى ما يصدر من قرارات تنفيذية للقانون.
