مدة استمرار المستأجرين في شقق الإيجار القديم: 7 سنوات للسكني و5 لغير السكني وفق قانون 164 لسنة 2025

أثار ملف الإيجار القديم حالة واسعة من اللبس بين المستأجرين بشأن المدة التي يحق لهم خلالها الاستمرار في وحداتهم بعد صدور القانون رقم 164 لسنة 2025، وتداولت مصادر مختلفة أرقامًا متضاربة تراوحت بين سنة واحدة و7 سنوات و12 عامًا، وهو ما دفع آلاف الأسر إلى البحث عن إجابة واضحة تستند إلى نص القانون نفسه لا إلى ما يتردد.

ويوضح موقع ميكسات فور يو في هذا التقرير المدة التي حددها القانون بدقة، والفرق بين الوحدات السكنية وغير السكنية، وكيف تُحسب القيمة الإيجارية الجديدة خلال الفترة الانتقالية، وما الذي ينتظر المستأجر عند انتهاء المدة.

ما المدة التي حددها القانون بالضبط؟

حدد قانون 164 لسنة 2025 فترة انتقالية يستمر خلالها المستأجر في الوحدة قبل انتهاء العقد، وجاءت على مدتين مختلفتين بحسب نوع الاستخدام:

• الوحدات السكنية: 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون.
• الوحدات غير السكنية (المحال والأنشطة التجارية والإدارية والمهنية): 5 سنوات.

وهذه المدد هي ما استقرت عليه التغطيات القانونية للقانون، ومنها ما نشرته نقابة المحامين المصرية وبوابة الأهرام وصحيفة اليوم السابع عند صدوره. وبانتهاء المدة ينتهي العقد بقوة القانون، ولا يمتد تلقائيًا كما كان عليه الحال في ظل قوانين الإيجار القديم السابقة.

من أين جاء الخلط بين سنة و7 سنوات و12 عامًا؟

الخلط له أكثر من مصدر. الرقم «سنة واحدة» تردد في بعض ما نُشر عن مسودات ومقترحات سابقة أثناء مناقشة القانون، ولم يستقر عليه النص النهائي. أما الرقم «12 عامًا» فلا يوجد له سند في القانون، ويبدو أنه نشأ من جمع فترات مقترحة أو من الخلط بين الفترة الانتقالية وبين آجال أخرى وردت في النقاش العام.

والمرجع الوحيد الذي يُعتد به هو النص المنشور للقانون رقم 164 لسنة 2025، وهو الذي يفرّق بين السكني وغير السكني بالمدتين المذكورتين أعلاه. ولذلك يُنصح المستأجر بعدم الاعتماد على أرقام متداولة عبر مواقع التواصل، والرجوع إلى النص أو إلى محامٍ مختص عند الحاجة.

القيمة الإيجارية الجديدة خلال الفترة الانتقالية

لم يقتصر القانون على تحديد مدة، بل أعاد أيضًا تقدير القيمة الإيجارية، وربطها بتصنيف المنطقة التي تقع فيها الوحدة. وبحسب ما نشرته بوابة الأهرام، جاءت المعاملات على النحو التالي للوحدات السكنية:

• المناطق المتميزة: 20 مثل القيمة الإيجارية القديمة، بحد أدنى 1000 جنيه شهريًا.
• المناطق المتوسطة: 10 أمثال القيمة القديمة، بحد أدنى 400 جنيه شهريًا.
• المناطق الاقتصادية: 10 أمثال القيمة القديمة، بحد أدنى 250 جنيهًا شهريًا.

ويعني ذلك أن الوحدة الواقعة في منطقة متميزة تخضع لمعامل أعلى من نظيرتها في منطقة متوسطة أو اقتصادية، حتى لو تساوت قيمتهما الإيجارية القديمة.

مرحلة مؤقتة قبل تصنيف المناطق

لأن تصنيف المناطق يحتاج وقتًا، حدد التطبيق مبلغًا مؤقتًا موحدًا قدره 250 جنيهًا شهريًا يسدده المستأجر لحين انتهاء اللجان المختصة من تصنيف المنطقة، وهي عملية قُدّر لها من ثلاثة إلى ستة أشهر. وبعد اعتماد التصنيف تُحسب الفروق بين ما سُدد فعليًا وبين القيمة الجديدة المستحقة، وتُسوّى على أقساط شهرية بدلًا من تحصيلها دفعة واحدة.

وقد بدأ العمل بهذه الترتيبات اعتبارًا من سبتمبر 2025، وهو الشهر الذي يُحسب منه التزام المستأجر بالقيمة الجديدة.

الزيادة السنوية خلال المدة

إلى جانب القيمة الجديدة، قرر القانون زيادة سنوية بنسبة 15% تُطبق خلال الفترة الانتقالية. ومعنى ذلك أن القيمة التي يدفعها المستأجر لا تظل ثابتة طوال السنوات السبع أو الخمس، وإنما ترتفع سنويًا بهذه النسبة، وهو ما ينبغي أخذه في الحسبان عند التخطيط المالي للأسرة.

أمثلة توضيحية لحساب القيمة الجديدة

توضح الأمثلة التالية، وهي من بين ما نشرته بوابة الأهرام، طريقة الحساب عمليًا:

• وحدة في منطقة اقتصادية قيمتها الإيجارية القديمة 30 جنيهًا: 30 × 10 = 300 جنيه شهريًا.
• وحدة في منطقة متوسطة قيمتها القديمة 50 جنيهًا: 50 × 10 = 500 جنيه شهريًا.
• وحدة في منطقة متميزة قيمتها القديمة 100 جنيه: 100 × 20 = 2000 جنيه شهريًا.

ويُلاحظ أن الحد الأدنى يسري إذا كان ناتج الضرب أقل منه؛ فالوحدة في منطقة متميزة لا تقل قيمتها عن 1000 جنيه حتى لو كان حاصل الضرب أدنى من ذلك.

ماذا يحدث عند انتهاء المدة؟

بانتهاء السنوات السبع للوحدات السكنية أو الخمس لغير السكنية ينتهي العقد، ويستعيد المالك حقه في وحدته. وقد أشارت التغطيات المنشورة عند صدور القانون إلى أن المعالجة الاجتماعية جزء أصيل من الفكرة، وأن الدولة اتجهت إلى توفير سكن بديل لغير القادرين من المستأجرين، مع مراعاة البعد الاجتماعي عند التطبيق.

ومع ذلك، فإن تفاصيل آليات السكن البديل وشروط الاستحقاق تصدر بقرارات وإجراءات تنفيذية، ولذلك يجب على المستأجر متابعة ما يصدر رسميًا في هذا الشأن بدلًا من الاعتماد على التوقعات.

نصائح عملية للمستأجر خلال الفترة الانتقالية

• احتفظ بإيصالات السداد كاملة، خصوصًا إيصالات المرحلة المؤقتة، لأنها الأساس في تسوية الفروق لاحقًا.
• تعرّف على تصنيف منطقتك فور اعتماده، لأنه يحدد المعامل المطبق على وحدتك والحد الأدنى الواجب.
• احسب التزامك على مدى المدة مع الأخذ في الاعتبار الزيادة السنوية 15%، لا القيمة الأولى فقط.
• لا تؤجل التخطيط للبديل السكني إلى السنة الأخيرة؛ المدة محددة سلفًا وتنتهي بقوة القانون.
• ارجع إلى مختص عند وجود نزاع أو حالة خاصة، فالأحكام تختلف بين السكني وغير السكني وبين الحالات الفردية.

القيمة الإيجارية للوحدات غير السكنية

تختلف معاملة الوحدات غير السكنية عن السكنية في شقين: المدة، وهي 5 سنوات بدلًا من 7، والمعامل المطبق على القيمة الإيجارية. فبحسب الشرح المنشور لنقابة المحامين المصرية، تُقدَّر القيمة الجديدة للوحدات غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين بـ5 أمثال القيمة الإيجارية القديمة، وهو معامل أقل من المطبق على الوحدات السكنية.

ويستهدف هذا التمييز مراعاة طبيعة النشاط التجاري والمهني الذي يحتاج إلى فترة أطول نسبيًا لتوفيق الأوضاع وإعادة الترتيب، رغم أن مدته الانتقالية أقصر.

حالات يجوز فيها استرداد الوحدة قبل انتهاء المدة

الفترة الانتقالية ليست ضمانة مطلقة في كل الأحوال. فقد نص القانون على حالات يحق فيها للمالك استرداد الوحدة قبل انقضاء المدة، أبرزها ما يلي:

• غلق الوحدة وتركها أكثر من سنة دون مبرر مشروع، أي أن تظل مغلقة وغير مستخدمة فعليًا لمدة تتجاوز عامًا دون سبب تقبله الجهة المختصة.
• امتلاك المستأجر أو من يمتد إليه العقد وحدة سكنية أخرى صالحة تفي بحاجته، إذ ينتفي في هذه الحالة مبرر استمرار الحماية.

ولذلك فإن المستأجر الذي يترك وحدته مغلقة لفترات طويلة، أو الذي يمتلك سكنًا آخر مناسبًا، يكون في موقف قانوني مختلف عن المستأجر الذي يقيم في الوحدة إقامة فعلية ولا يملك بديلًا.

الإنهاء المبكر بالاتفاق بين الطرفين

أتاح القانون كذلك إنهاء العلاقة الإيجارية قبل انتهاء المدة بالاتفاق المتبادل بين المالك والمستأجر. وهذا المسار يفتح الباب أمام تسويات ودية، مثل أن يتفق الطرفان على مقابل مالي لإخلاء الوحدة مبكرًا، أو على جدول زمني مختلف يناسب ظروفهما.

ويُنصح في هذه الحالة بتوثيق الاتفاق كتابةً وبشكل رسمي، وعدم الاكتفاء بالتفاهم الشفهي، حتى لا يتحول الاتفاق نفسه إلى مصدر نزاع لاحق.

أسئلة متكررة

هل تبدأ المدة من تاريخ توقيع عقدي القديم؟

لا. المدة تُحسب من تاريخ العمل بالقانون وليس من تاريخ العقد الأصلي، مهما كان قِدَمه.

هل القيمة الجديدة ثابتة طوال المدة؟

لا، ترتفع سنويًا بنسبة 15% خلال الفترة الانتقالية.

ماذا لو لم تُصنَّف منطقتي بعد؟

تسدد المبلغ المؤقت المحدد لحين اعتماد التصنيف، ثم تُسوّى الفروق على أقساط شهرية.

هل ينطبق القانون على المحال التجارية بالمدة نفسها؟

لا، مدة الوحدات غير السكنية 5 سنوات مقابل 7 سنوات للسكنية.

الخلاصة

الإجابة المباشرة عن سؤال «كم سنة يستمر المستأجر؟» هي 7 سنوات للوحدات السكنية و5 سنوات لغير السكنية وفق القانون رقم 164 لسنة 2025، وليست سنة واحدة ولا 12 عامًا. وخلال هذه المدة تُطبق قيمة إيجارية جديدة محسوبة بمعامل يرتبط بتصنيف المنطقة، مع حد أدنى لكل تصنيف وزيادة سنوية 15%، وبمرحلة مؤقتة قدرها 250 جنيهًا لحين اعتماد التصنيف.

ويظل الرجوع إلى النص الرسمي وإلى ما يصدر من قرارات تنفيذية هو المرجع الوحيد الموثوق في هذا الملف، نظرًا لكثرة الأرقام المتداولة غير الدقيقة.