الإيجار المنتهي بالتمليك 2026: 25 ألف وحدة في مسارين.. الشروط والمواعيد وكيف يُحسب الإيجار

تحديث: انتهت فترات التقديم المعلنة لهذا الطرح (حتى 28 أكتوبر 2026 على الأكثر)، ويبقى هذا الدليل مرجعًا لفهم المسارين وطريقة حساب الإيجار في الطروح المقبلة. وقد طُرحت الوحدات في مسارين مختلفين يُذكران في التغطيات باسم واحد تقريبًا — «الإيجار المنتهي بالتمليك» — رغم اختلافهما في الجهة والمنصة والشروط والمواعيد.

الإجمالي المعلن 25 ألف وحدة: 10 آلاف تطرحها هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بنظام الإيجار المنتهي بالتملك عبر بوابة «مسكن»، و15 ألفًا يطرحها صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري بنظام الإيجار عبر منصة مصر الرقمية.

وهذا الدليل يفصل المسارين، ويشرح كيف تُحتسب القيمة الإيجارية فعليًا — فهي ليست رقمًا ثابتًا كما يُشاع، بل نسبة من دخلك — ويوضح ما تأكد رسميًا وما لم يتأكد بعد.

مساران مختلفان.. لا عرض واحد

والقاعدة التي يجب الانتباه إليها قبل أي شيء: لا يحق للمتقدم أو الأسرة الجمع بين المسارين، ولا التقدم لأكثر من وحدة في الطرح الواحد. فاختيار المسار قرار يُتخذ مرة واحدة.

المسار الأول: 10 آلاف وحدة عبر بوابة «مسكن»

وفق ما نشرته هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة على بوابة «مسكن» نفسها، تشمل الوحدات المطروحة نحو 5 آلاف وحدة منفَّذة بالفعل، إضافة إلى 5 آلاف أخرى مزمع تنفيذها، بمساحات متنوعة وموزعة على نحو 26 مدينة جديدة في مختلف أنحاء الجمهورية.

والتقديم يتم عبر بوابة مسكن على الرابط reserve.newcities.gov.eg، اعتبارًا من 20 سبتمبر 2026، وفقًا للشروط والضوابط الواردة في كراسة الشروط الخاصة بالطرح.

وهنا تنبيه ضروري: تاريخ الإغلاق يختلف بين المصادر. إعلان الهيئة على بوابتها يحدد نهاية الفترة بيوم 19 أكتوبر، بينما ذكرت تغطيات أخرى 28 أكتوبر. والمرجع الملزم هو ما تعرضه البوابة وكراسة الشروط وقت تقديمك، لا أي جدول منقول.

المسار الثاني: 15 ألف وحدة إيجار عبر مصر الرقمية

هذا المسار هو الأوضح من حيث الشروط المعلنة. وأبرز ما أُعلن بشأنه:

• السن: لا يقل عن 21 عامًا ولا يزيد على 35 عامًا.
• سقف الدخل: صافي دخل الأسرة الشهري لا يزيد على 16 ألف جنيه.
• حد أدنى للدخل: أُشير إلى 5 آلاف جنيه في المحافظات و8 آلاف في المدن الجديدة.
• رسوم التسجيل: 365 جنيهًا غير مستردة.
• مبلغ التأمين: 10 آلاف جنيه مسترد.
• مصروفات شهرية: 250 جنيهًا للصيانة والإدارة والتحصيل، منفصلة عن الإيجار.
• ألا يكون المتقدم قد سبق له الحصول على دعم سكني حكومي، وألا يمتلك وحدة سكنية.

ومواعيد هذا المسار على مرحلتين: من 20 إلى 27 سبتمبر 2026 لذوي الإعاقة، ثم من 28 سبتمبر إلى 28 أكتوبر 2026 للجمهور، مع تخصيص 5% من الوحدات لذوي الإعاقة.

ما معنى «الإيجار المنتهي بالتملك» عمليًا؟

الفكرة في جوهرها أن تسكن الوحدة بعقد إيجار من اليوم الأول، وتنتقل ملكيتها إليك في نهاية المدة المتفق عليها وفق ما ينص عليه العقد، بدلًا من دفع ثمنها مقدمًا أو الدخول في تمويل عقاري منذ البداية.

والفارق العملي عن التمويل العقاري يمكن تلخيصه في ثلاث نقاط:

• توقيت الملكية: في التمويل العقاري تنتقل الملكية مبكرًا مع رهن لصالح الجهة الممولة، بينما في الإيجار المنتهي بالتملك تنتقل في نهاية المدة وفق شروط العقد.
• الجهة: التمويل العقاري يمر عبر بنك أو شركة تمويل وموافقاتها، بينما هذا النظام يتم مع الجهة الطارحة مباشرة.
• ما يترتب على التعثر: في الإيجار المنتهي بالتملك يظل المتعاقد في موقع المستأجر حتى إتمام الشروط، وهو ما يجعل الالتزام بالسداد في مواعيده مسألة جوهرية لا تفصيلًا إداريًا.

ولأن التفاصيل الملزمة — مدة العقد، وما يُحتسب من الأقساط في الثمن، وشروط انتقال الملكية — تختلف من طرح إلى آخر، فإن قراءة كراسة الشروط قبل السداد ليست إجراءً شكليًا بل هي الخطوة التي تحدد ما وقّعت عليه فعلًا.

كيف تُحسب القيمة الإيجارية؟

النقطة التي تُشوَّه أكثر من غيرها. لا يوجد «إيجار موحّد» برقم ثابت يُعلن مسبقًا؛ القاعدة المعلنة أن الإيجار يُحتسب بواقع 25% من صافي الدخل الشهري، بزيادة سنوية 7%.

ومعنى ذلك بالأرقام:

والأهم من الرقم الأول هو أثر الزيادة السنوية. فالزيادة 7% تراكمية، أي أن إيجارًا يبدأ بـ2,500 جنيه يصل بعد خمس سنوات إلى نحو 3,506 جنيهات، وبعد عشر سنوات إلى نحو 4,918 جنيهًا — بافتراض ثبات النسبة.

هذه الحسابات توضيحية على أساس القواعد المعلنة، والغرض منها أن يقيس المتقدم التزامه على المدى الطويل لا على الشهر الأول فقط.

الأولويات: من يُقدَّم على من؟

حين تتجاوز الطلبات عدد الوحدات — وهو المتوقع — يعمل ترتيب أولويات معلن، تتصدره فئة قد تفاجئ كثيرين:

1. المستأجرون الخاضعون لقانون الإيجار القديم.
2. الأقل دخلًا والأكبر سنًا بين المتقدمين.
3. المتزوجون ومن يعولون.

مع تخصيص 5% من الوحدات لذوي الإعاقة، ولهم نافذة تقديم مبكرة كما سبق.

وتصدُّر مستأجري الإيجار القديم لقائمة الأولويات ليس تفصيلًا عابرًا بالنسبة لمن يحسب فرصه: فأي متقدم من خارج هذه الفئة ينبغي أن يضع في حسبانه أن ترتيبه يبدأ بعد استيفاء طلبات الفئة الأولى، لا من أول القائمة.

إثبات الدخل: السبب الأول للرفض

التنبيه المتكرر في إعلانات هذا الطرح أن الطلبات التي لا تتضمن مستندات تثبت صافي الدخل الشهري تُرفض. والفارق بين «إجمالي الدخل» و«صافي الدخل» ليس شكليًا هنا، لأنه هو الأساس الذي يُحتسب عليه الإيجار وتُقاس به الأهلية.

عمليًا يعني ذلك أن شهادة الدخل يجب أن تذكر الصافي صراحةً، وأن أي مستند يذكر الإجمالي فقط قد يُسقط الطلب دون مراجعة. ومن يعمل لحسابه الخاص يحتاج إلى مستند معتمد يوضح الرقم بالصيغة المطلوبة.

كما يُشترط ارتباط المتقدم بالمحافظة أو المدينة التي يطلب فيها الوحدة، سكنًا أو عملًا، بما يثبته مستند رسمي.

أرقام متداولة لم تتأكد بعد

التزامًا بالدقة، هذه بنود وردت في بعض التغطيات ولم تتطابق عليها المصادر، ولذلك لا تُنشر هنا كأرقام مؤكدة:

• جدية الحجز وقيمة الأقساط في مسار هيئة المجتمعات العمرانية. ذُكرت أرقام مثل 50 ألف جنيه جدية حجز وأقساط ربع سنوية ومدة 20 عامًا بزيادة سنوية 10%، لكنها لم ترد في إعلان الهيئة المنشور على بوابة «مسكن»، والمرجع فيها كراسة الشروط.
• مساحات الوحدات. ذُكر نطاق 57 إلى 161 مترًا مربعًا لمسار الهيئة، ونطاق أضيق لمسار الصندوق، والمصادر غير متطابقة.
• تاريخ إغلاق مسار الهيئة بين 19 و28 أكتوبر كما سبق.

أما ما يُتداول من أرقام قديمة مثل «شقة بـ1200 جنيه»، فهي لا تعبّر عن آلية هذا الطرح أصلًا، لأن الإيجار هنا نسبة من الدخل وليس رقمًا موحّدًا لكل المتقدمين.

خطوات عملية قبل التقديم

1. حدّد مسارك أولًا: إيجار منتهٍ بالتمليك عبر بوابة «مسكن»، أم إيجار عبر منصة مصر الرقمية — فالجمع بينهما غير مسموح.
2. أنشئ حسابك على المنصة المطلوبة وتحقق من بياناتك قبل آخر يوم، لا فيه.
3. استخرج شهادة دخل حديثة تذكر صافي الدخل بوضوح.
4. جهّز مستند إثبات الإقامة أو العمل في المحافظة أو المدينة المستهدفة.
5. احسب التزامك على المدى الطويل: الإيجار الأول + 250 جنيهًا + أثر الزيادة السنوية 7%.
6. اقرأ كراسة الشروط المنشورة مع الطرح قبل السداد، فهي المرجع عند أي اختلاف.

أسئلة شائعة

هل أستطيع التقديم في المسارين معًا لزيادة فرصتي؟

لا. القواعد المعلنة تمنع الجمع بين المسارين، كما تمنع التقدم لأكثر من وحدة في الطرح الواحد.

هل الإيجار رقم ثابت؟

لا. يُحتسب بواقع 25% من صافي الدخل الشهري، بزيادة سنوية 7%، إضافة إلى 250 جنيهًا شهريًا مصروفات إدارة وصيانة.

هل مبلغ التأمين يُسترد؟

مبلغ التأمين البالغ 10 آلاف جنيه معلن كمبلغ مسترد، بينما رسوم التسجيل البالغة 365 جنيهًا غير مستردة.

ما آخر موعد للتقديم؟

مسار صندوق الإسكان الاجتماعي حتى 28 أكتوبر 2026 للجمهور. أما مسار هيئة المجتمعات العمرانية فالمصادر تختلف بين 19 و28 أكتوبر، والمرجع هو بوابة «مسكن».

هل تشمل الوحدات محافظات خارج المدن الجديدة؟

وحدات الهيئة موزعة على نحو 26 مدينة جديدة، بينما يشمل طرح الصندوق المدن الجديدة والمحافظات.

هل يمكن التملك في مسار الإيجار؟

أُشير إلى إمكانية التحول إلى التملك وفق ضوابط ومواعيد محددة في الطرح، والتفاصيل الملزمة ترد في كراسة الشروط.

إن كنت تنوي التقديم، فأنفع ما تفعله اليوم ليس تصفح صور الوحدات، بل تجهيز شهادة دخل تذكر الصافي صراحةً، وحسم اختيارك بين المسارين. فالمواعيد ضيقة، والطلبات التي تسقط تسقط غالبًا عند مستند ناقص لا عند نقص في الاستحقاق.