من اليوم.. شقة الإيجار القديم «تتسحب منك» في حالتين
أعاد قانون الإيجار القديم الجديد تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، وحدد حالتين يجوز فيهما للمالك طلب إخلاء الوحدة المؤجرة قبل انتهاء الفترة الانتقالية المقررة قانونًا، سواء كانت الوحدة سكنية أو مستخدمة في غرض غير سكني.
ويستعرض لكم موقع ميكسات فور يو الحالتين اللتين قد تؤدي إحداهما إلى استرداد المالك شقة الإيجار القديم، والإجراءات القانونية المتبعة، وحقوق المستأجر عند الاعتراض على قرار الإخلاء.
هل تُسحب شقة الإيجار القديم من المستأجر تلقائيًا؟
لا يعني تطبيق القانون أن الشقة تُسحب من المستأجر تلقائيًا أو من دون اتخاذ إجراءات قانونية، وإنما يحق للمالك طلب الإخلاء عند ثبوت إحدى الحالات المحددة في القانون.
كما لا يجوز للمالك طرد المستأجر بنفسه أو تغيير أقفال الوحدة أو قطع المرافق عنها، وإنما يجب اللجوء إلى القضاء والحصول على أمر قانوني بالتنفيذ.
حالتان لإخلاء شقة الإيجار القديم
نصت المادة السابعة من القانون رقم 164 لسنة 2025 على حالتين جديدتين يلتزم فيهما المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بإخلاء الوحدة وتسليمها إلى المالك.
الحالة الأولى: ترك الوحدة مغلقة لمدة تزيد على عام
يجوز طلب إخلاء الوحدة إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار تركها مغلقة لمدة تزيد على سنة من دون وجود مبرر مقبول.
ويستهدف هذا البند الوحدات التي يحتفظ بها بعض المستأجرين رغم عدم استخدامها فعليًا، في الوقت الذي لا يستطيع فيه المالك الانتفاع بها أو تأجيرها بقيمتها المناسبة.
ولا يكفي مجرد ادعاء المالك أن الشقة مغلقة، بل يجب إثبات عدم استخدامها فعليًا خلال الفترة التي حددها القانون، وتظل للمستأجر فرصة تقديم ما يثبت وجود سبب مشروع للغياب.
وقد يرتبط المبرر المقبول، بحسب ظروف كل حالة وما تقدمه الأطراف من مستندات، بالسفر المؤقت أو العلاج أو العمل خارج المحافظة أو إجراء أعمال صيانة ضرورية، ويخضع تقدير الأدلة للجهة القضائية المختصة.
الحالة الثانية: امتلاك وحدة أخرى قابلة للاستخدام
تتمثل الحالة الثانية في ثبوت امتلاك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وحدة سكنية أو غير سكنية قابلة للاستخدام في الغرض نفسه المخصص له المكان المؤجر.
فإذا كانت العين المؤجرة شقة سكنية، يجب أن تكون الوحدة المملوكة الأخرى صالحة للاستخدام السكني، أما إذا كانت العين محلًا أو مكتبًا، فيُنظر إلى مدى صلاحية الوحدة المملوكة لممارسة الغرض نفسه.
وينص القانون على الإخلاء إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه العقد يمتلك وحدة قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.
هل امتلاك أي عقار يؤدي إلى الإخلاء؟
لا يؤدي امتلاك المستأجر لأي عقار إلى إخلاء شقة الإيجار القديم بصورة تلقائية، إذ يشترط القانون أن تكون الوحدة الأخرى:
- مملوكة للمستأجر أو لمن امتد إليه عقد الإيجار.
- قابلة للاستخدام الفعلي.
- مخصصة للغرض نفسه الخاص بالوحدة المؤجرة.
- ثابتة الملكية بمستندات رسمية يمكن تقديمها أمام القضاء.
وبالتالي، فإن امتلاك حصة ميراثية غير مفرزة أو وحدة غير مكتملة أو عقار غير صالح للسكن لا يعني بالضرورة تحقق حالة الإخلاء؛ فالفصل في مدى صلاحية الوحدة واكتمال شروط القانون يكون وفق مستندات كل نزاع وتقدير المحكمة.
ماذا يفعل المالك عند امتناع المستأجر عن الإخلاء؟
إذا تحققت إحدى الحالتين وامتنع المستأجر عن تسليم الوحدة، يحق للمالك أو المؤجر التقدم إلى قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التي يقع العقار في دائرتها، وطلب إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء.
ويظل للمستأجر الحق في رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة إذا كان لديه اعتراض على سبب الإخلاء أو الأدلة المقدمة ضده.
لكن رفع الدعوى الموضوعية لا يعني بالضرورة وقف تنفيذ أمر الطرد تلقائيًا، إلا إذا أصدرت المحكمة المختصة قرارًا بوقف التنفيذ وفقًا للقواعد والإجراءات القانونية.
أبرز المستندات التي قد تثبت غلق الشقة
قد يعتمد إثبات ترك الوحدة مغلقة على مجموعة من القرائن والمستندات، من بينها:
- معدلات استهلاك الكهرباء والمياه والغاز.
- محاضر المعاينة الرسمية.
- مخاطبات الجهات الإدارية.
- أقوال الشهود وسكان العقار.
- إثبات محل الإقامة الفعلي للمستأجر.
- بيانات استخدام المرافق خلال الفترة محل النزاع.
ويجب النظر إلى هذه الأدلة مجتمعة، لأن انخفاض استهلاك مرفق واحد لا يثبت وحده، في جميع الحالات، ترك الشقة لمدة تزيد على عام كامل.
كيف يثبت المالك امتلاك المستأجر وحدة بديلة؟
يمكن إثبات الملكية من خلال المستندات والسجلات الرسمية، مثل:
- عقد ملكية مسجل.
- حكم قضائي نهائي بصحة ونفاذ البيع.
- بيانات الشهر العقاري.
- إعلام الوراثة ومستندات ملكية الوحدة الموروثة.
- مستندات أجهزة المدن أو الجمعيات السكنية.
- عقود التخصيص والتسليم الرسمية.
ولا يكفي وجود عقد غير مكتمل أو معلومة متداولة لإثبات امتلاك وحدة صالحة للاستخدام، بل يجب عرض الأدلة على القضاء للفصل فيها.
موعد انتهاء عقود الإيجار القديم
حدد القانون فترة انتقالية تنتهي بعدها العقود الخاضعة لأحكامه، وذلك على النحو التالي:
| نوع الوحدة | مدة انتهاء العقد |
|---|---|
| الوحدات السكنية | بعد 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون |
| الوحدات المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن | بعد 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون |
ويجوز للمالك والمستأجر الاتفاق بالتراضي على إنهاء العلاقة الإيجارية قبل انتهاء هذه المدد.
ولا تعني الفترة الانتقالية أن المستأجر محصن من الإخلاء طوال السنوات السبع أو الخمس، إذ يجوز الإخلاء قبل نهايتها إذا تحققت إحدى الحالتين الجديدتين، إلى جانب أسباب الإخلاء الأخرى المقررة في القوانين السابقة.
أسباب الإخلاء القديمة ما زالت قائمة
أكد القانون أن الحالات الجديدة لا تلغي أسباب الإخلاء المنصوص عليها في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، ومن أبرزها وفق الشروط القانونية:
- الامتناع عن سداد الأجرة المستحقة.
- التنازل عن الوحدة أو تأجيرها من الباطن دون سند قانوني.
- تغيير الغرض المخصص للوحدة بالمخالفة للقانون.
- استعمال الوحدة بطريقة تضر بسلامة المبنى.
- استخدام العين في أعمال مخالفة للقانون أو الآداب العامة.
وبذلك أضاف القانون حالتي غلق الوحدة وامتلاك وحدة بديلة إلى أسباب الإخلاء القائمة بالفعل، ولم يستبدلهما بها.
ماذا يفعل المستأجر لحماية موقفه القانوني؟
على المستأجر الذي يخشى وقوع نزاع بشأن الوحدة اتخاذ عدد من الخطوات المهمة، منها:
- الاحتفاظ بإيصالات دفع القيمة الإيجارية.
- توثيق أي سبب يستلزم إغلاق الشقة لفترة طويلة.
- الاحتفاظ بفواتير المرافق التي تدل على الاستخدام.
- تحديث بيانات محل الإقامة عند الحاجة.
- عدم تأجير الوحدة من الباطن دون سند قانوني.
- تقديم المستندات التي توضح حالة أي وحدة أخرى يمتلكها.
- الاستعانة بمحامٍ متخصص بمجرد تسلم إنذار أو إعلان قضائي.
هل توجد وحدات بديلة لمستأجري الإيجار القديم؟
وضعت الحكومة نظامًا لتلقي طلبات المستأجرين المخاطبين بالقانون والراغبين في الحصول على وحدات بديلة، وفق شروط وضوابط محددة.
ومن شروط التقديم أن يكون مقدم الطلب مقيمًا فعليًا في الوحدة المؤجرة، وألا تكون مغلقة لمدة تزيد على سنة، وألا يمتلك مقدم الطلب أو زوجه وحدة أخرى قابلة للاستخدام في الغرض نفسه.
وكان مجلس الوزراء قد وافق على مد فترة تلقي طلبات الحصول على الوحدات البديلة لمدة ثلاثة أشهر إضافية حتى 12 يوليو 2026.
تنبيه مهم للملاك والمستأجرين
عبارة «شقة الإيجار القديم تتسحب منك» لا تعني جواز الاستيلاء على الوحدة مباشرة، فالإخلاء يخضع لشروط وإثباتات وإجراءات قضائية. كما أن مجرد السفر أو امتلاك عقار غير صالح للاستخدام لا يكفي وحده للحكم بالإخلاء.
ويجب عدم اتخاذ أي إجراء بناءً على معلومات متداولة فقط، لأن كل حالة لها ظروفها ومستنداتها، وقد يختلف المركز القانوني بحسب نوع الوحدة وطبيعة عقد الإيجار والشخص الذي امتد إليه العقد.
وفي النهاية، أوضح لكم موقع ميكسات فور يو حالتي إخلاء شقة الإيجار القديم، وهما ترك الوحدة مغلقة لمدة تزيد على عام من دون مبرر، أو ثبوت امتلاك المستأجر وحدة أخرى قابلة للاستخدام في الغرض نفسه. ويظل تنفيذ الإخلاء مرتبطًا باتباع الإجراءات القانونية وصدور أمر من الجهة القضائية المختصة.